Сегодня рынок управления многоквартирным жилфондом становится все более конкурентным. Появляющиеся на нем новые организации часто многое обещают жителям, но далеко не всегда держат слово. Тем ценнее опыт обслуживающих структур, проверенных годами. 

В Дзержинске две проблемы – отопление и вывоз мусора

– Анатолий Александрович, расскажите, дома в каких районах вы обслуживаете?

– На данный момент УК «Чистый берег» занимается, в основном, обслуживанием многоквартирных домов (МКД) в микрорайоне Прибрежном – по улице Попова и улице Окская набережная. Многие из них довольно крупные высотки, некоторые по 14 подъездов.

Но, кроме того, мы заведуем жилищным хозяйством и в совсем небольших многоквартирках, расположенных за предприятием «Канат». Всего у нас на обслуживании находится около 30 домов.

Работать в Прибрежном микрорайоне наша компания начала еще в 2007 году. Хотя лично я здесь трудился и раньше, будучи сотрудником муниципального предприятия. 

– Каковы главные проблемы, которые приходится решать на жилфонде?

– Как говорили классики литературы, проблемы обычно две. У нас в Дзержинске это отопление и вывоз мусора. И, кстати, обе проблемы абсолютно не зависят от управляющей компании. Однако весь негатив выливается на нас, жилищников.

Впрочем, до определенного момента проблемы с вывозом мусора мы успешно решали самостоятельно: до 2019 года «УК Чистый берег» сама вывозила ТКО. Качество работы «мусорного» оператора в городе нас не устраивало, и потому компания сначала решила приобрести мусоровоз, потом нарастили парк контейнеров в два раза. В итоге к нам на обслуживание стали уходить даже небольшие ТСЖ. До сих пор люди с сожалением эти времена вспоминают.

Закончилась наша автономия по вывозу мусора в 2019-м году, когда государство организовало региональных операторов. Их машины, конечно, вывозят ТКО, но качество обслуживания оставляет желать лучшего.

Что касается отопления, мы сейчас 100 процентов жилья к зиме готовим, промываем системы и опрессовываем. 

Когда в доме все хорошо, народ начинает смотреть вокруг

– А в плане благоустройства территорий у жителей возникают вопросы?

– Да, конечно. Когда в самом доме все хорошо, народ начинает смотреть вокруг, оценивать уровень благоустройства.

Мы участвуем в программе «Формирование комфортной городской среды». Сложно формировать списки домов для участия в ней, потому что на всех средств не хватает. Люди порой обижаются, спрашивают: почему сделали работы в соседнем дворе, а не у нас.

Есть еще территории, где новый асфальт нужно уложить, парковки организовать. Есть проблема и с зелеными насаждениями. Дворы зарастают кустами, и с этим надо постоянно бороться. В плане кронирования деревьев есть проблема с вывозом веток (региональный оператор в этом плане очень придирчив).

Есть еще дома, которые требуют капремонта. А капремонт у нас на жилфонде расписан до 2045 года. Можно, конечно, завести специальный счет. Но если дом небольшой, это вряд ли поможет – средств на масштабное обновление коммуникаций там не собрать.

А бывает, что и средства есть, но трудно их освоить. Есть, например, у нас один дом со спецсчетом. И там подходит срок на замену лифтов. На четыре лифта деньги есть, и жители готовы проголосовать за замену подъемников. Однако представители АО «Щербинский лифтостроительный завод» заявляют, что у них до 2027 года вся продукция уже выкуплена.

Вероятно, это связано с тем, что сейчас появилась государственная программа замены лифтов. Мы этим вопросом упорно занимаемся, и свято место пусто не бывает. 

– Вы рассказали, что УК «Чистый берег» обслуживает старые маленькие дома за предприятием «Канат». Зачем взяли их под свое крыло, ведь работа с ними вряд ли принесет большую прибыль?

– Действительно, у нас в обслуживании есть маленькие дома по улице Овощной и улице Железнодорожной, есть многоквартирный дом в поселке Желнино. В таких домах народ живет как-то автономно: у них огородики, палисадники. И они порой придают значение ситуациям, на которые в крупных МКД не обратили бы внимание. В каком-то смысле, тонут в мелочах. У этих домов центральное отопление от Дзержинской ТЭЦ, и мы их к зиме готовим, в случае аварий их поддерживаем.

Работа с этими домами – некий акт доброй воли. Взявшись за обслуживание дома, мы его не бросаем, даже если по финансам есть некоторые убытки. 

Наша компания опирается на сотрудничество с активными жителями

– Контакт с жителями – одна из важных составляющих в работе УК. Как выстраиваются отношения с жильцами домов? Нужны ли Советы МКД?

– Совет МКД – это такая конструкция, которая может быть и в плюс, и в минус для дома. Многое требует предельной адекватности в оценке, и к запросам по поводу ремонта надо подходить здраво. Если человек, насмотревшись телевизора, оценивает стоимость работ в доме совсем дешево – это ошибка.

Наша компания, например, работает абсолютно «в белую», никаких «серых» схем по бухгалтерии. Персонал получает честную зарплату, как предписано законодательством. Мы платим все налоги. 

Может быть, есть в Дзержинске ТСЖ, где дворникам платят «серую» зарплату, но наша компания не имеет права так поступать. Это недобросовестная конкуренция. Они, во-первых, не платят налоги государству. Во-вторых, волокут свой крупногабаритный мусор к контейнерам, принадлежащим «Чистому берегу».

Мы попытались правонарушителей поймать, и даже успешно. Их сфотографировали. Но выписывает штраф административно-техническая инспекция (АТИ). А статья звучит так: сброс мусора в неположенном месте. А ведь контейнерная площадка предназначена для мусора? Да. Вот, вроде как, закон и не нарушен. Если бы нарушитель мусор в лес сбросил, то тогда другое дело...

Что касается количества советов МКД, то на нашем жилфонде они организованы примерно в 60 процентах домов. Мы работаем с жителями для того, чтобы число таких структур увеличивалось. Хотя даже в домах, где советов МКД пока нет, наша компания опирается на сотрудничество с активными жителями.

Анатолий Александрович Михеичев
Окончил Дзержинский политехнический институт НГТУ им. Алексеева и ННГУ им. Лобачевского (экономический факультет). 
С 1992 года трудился в «Ремонтно-строительном управлении» (РСУ) г. Дзержинска, завершив работу в должности главного инженера. 
В дальнейшем работал директором МУП «Жилсервис №4», заместителем директора ООО «ДЕЗ».
С 2007 года – директор ООО «Чистый город», с 2015 года – директор ООО «УК Чистый берег». 

От УК «Чистый берег» за все годы ее работы ни один дом не ушел

– В последнее время в Дзержинске на рынке ЖКХ зафиксированы скандалы с участием новых игроков, которые пытаются «зайти на дом», обещая золотые горы, подделывая подписи участников собрания и т.д. Как считаете, есть противоядие против недобросовестной конкуренции?

– Я, как директор, начинал бы со встреч с людьми. Лучше личного общения с жителями ничего нельзя придумать – именно так формируется доверие.

Что касается недобросовестной конкуренции, я бы разделил ее на условно законную и незаконную вообще. Нормальная смена управляющей компании – это открытый, легитимный процесс.

Если я понимаю, что больше половины жителей осознанно решили сменить УК при наличии обоснованных претензий – пожалуйста. 

Когда ГЖИ зафиксировано документально, что «управлялка» хронически допускает просчеты в работе, тогда это является основанием для смены УК, что прописано в законе.

Но у нас порой происходит по-другому. Вновь появившиеся конкуренты – это нередко люди, прежде работавшие в нашей организации. У них есть список телефонов членов советов МКД. Старших по домам они начинают обзванивать, что отчасти уже недобросовестное поведение. Ругают нехорошим образом действующую УК, от услуг которой настойчиво предлагают отказаться. Звучат, с моей точки зрения, невыполнимые обещания.

В итоге авторитетный в доме человек обходит квартиры и подписями жителей фиксирует решение о смене УК. Получается, что половина проголосовавших сделали это «в темную», не понимая до конца, какие документы подписывают. А потом, когда мы подходим, они готовы взять свою подпись обратно, но уже поздно. Вот это «условно» некорректное поведение конкурентов.

А бывает и грубее. Люди просто нагло подделывают подписи участников голосования за смену управляющей компании на МКД. Жители, увидевшие документы за своей подписью, говорят: «А мы не принимали участие ни в каком голосовании!» Законом четко сказано: должны быть вывешены объявления о проведении собраний заранее, за 10 дней, с конкретной повесткой. У нас на домах дворник каждый день работает, аварийная служба, мастер по благоустройству ходит.

Если бы честно висело объявление о собрании, мы бы об этом знали. И на это собрание пришли, и свои аргументы представили. Думаю, что потом жители приняли бы правильное решение. 

– Случалось ли в вашей практике, что жители возвращались к прежней управляющей компании?

– Да, такое бывало. Например, несколько лет назад в нашем городе появилась управляющая компания под названием ООО «Сантехник». Она сначала взялась за дома на улице Терешковой, которые никто не хотел обслуживать. А потом ее представители начали ходить по другим домам, в том числе и на улицу Водозаборную, обслуживанием жилфонда которой занимается УК «Чистый город». Тогда под бравурные обещания под обслуживание новой компании ушли три дома.

Но вскоре они все вернулись, потому что в прежней компании есть хорошо работающая аварийная служба. Народ решил: мы поторопились.

А вообще, от управляющей компании «Чистый берег» за все годы ее работы ни один дом не ушел. 

– Анатолий Александрович, какой, на ваш взгляд, должна быть современная управляющая компания?

– Во-первых, она должна быть только профессиональной и заниматься исключительно своей сферой деятельности. Именно поэтому ресурсники, как правило, в нашей стране не берутся за проекты в сфере ЖКХ. Во-вторых, сейчас Россия переходит на автоматизацию многих процессов, в том числе и в сфере ЖКХ.

В нашей УК тоже ведется разработка соответствующих электронных сервисов. Все там будет – и новости, и электронные квитанции, и быстрая обратная связь с жителями.

– Что вы можете рассказать о производственной программе УК «Чистый берег»?

– Условно мы делим производственную программу на «аварийную» часть, и еще 40 процентов от тарифа – это текущий ремонт. Программу в этом году мы выполняем по графику.

Из интересного могу рассказать, что на улице Попова УК «Чистый берег» ставит новые алюминиевые тамбурные двери в подъездах. Все они не шумные, удобные, с доводчиками – качественные и красивые.

Ну и, кроме того, в МКД на улице Попова не осталось, наверное, подъездов, где нет пластиковых окон.

Алексей СЕРГУНИН.