Семейная ипотека: налетай – подешевело!
Имейте в виду: если вы решитесь на семейную ипотеку или рефинансирование той, которую взяли раньше, вы получите шанс сэкономить сотни тысяч рублей.
В вашей семье в прошлом году родился второй ребенок, а несколькими годами раньше вы взяли ипотеку? А может, у вас недавно случилось прибавление в семействе и вы теперь подумываете о собственном жилье? Имейте в виду: если вы решитесь на семейную ипотеку или рефинансирование той, которую взяли раньше, вы получите шанс сэкономить сотни тысяч рублей. В марте этого года вступили в силу новые условия ипотеки для семей с двумя и более детьми: льготную ставку в 6% (а для Дальнего Востока и вовсе – 5%) продлили на весь срок кредита.
В этом материале мы постарались собрать воедино все, что касается последних изменений в программе господдержки семей, имеющих детей и желающих взять семейную ипотеку.
Что такое семейная ипотека?
Семейной ипотекой называют программу господдержки семей с детьми, которая позволяет ставку по ипотеке снизить до 6%. Эта программа работает с 2018 года и только для семей, в которых второй или последующий ребенок родился 1 января 2018 года и позже.
Однако, согласно первоначальным условиям программы, льготную ставку банки предоставляли не на весь срок кредита, а только на несколько лет и при условии покупки первичного жилья. Если в семье в 2018 году родился второй ребенок, можно было взять ипотеку и платить банку 6% в течение трех лет. При рождении третьего ребенка льготу давали на пять лет. Многодетная семья могла взять ипотеку под 6% на восемь лет, но это максимум. А потом ставка поднималась, и до окончания срока кредита приходилось платить больше: ключевую ставку ЦБ + 2%.
И хотя 6% – это ниже ипотечной ставки без господдержки, семьи все же не очень активно пользовались программой. И это понятно: ведь через три года ставка выросла бы, а зависимость от ЦБ делала ее непредсказуемой.
И вот президент предложил изменить правила игры: продлить льготную ставку до конца срока ипотеки и заодно улучшить условия ипотечного кредитования для Дальнего Востока.
Право на господдержку ипотеки
Когда родился второй или последующий ребенок |
Где живет семья, и где она покупает квартиру |
Ставка на весь срок кредита |
---|---|---|
С 01.01.2018 до 31.12.2022 |
Любой регион России |
6% |
С 01.01.2019 до 31.12.2022 |
Дальневосточный федеральный округ |
% |
Кто может взять льготную ипотеку
Ипотека под 5 или 6% предоставляется только семьям, в которых родился как минимум второй ребенок. Третий, четвертый, пятый – господдержка тоже предусмотрена. Если ребенок только один, льгота не положена. Если второй ребенок родился до 2018 года, семья не может участвовать в программе. Но если до 2022 года в ней на свет появится еще один малыш, тогда разрешается взять ипотеку на льготных условиях или рефинансировать ту, что уже есть.
На льготную ставку при оформлении семейной ипотеки может рассчитывать любой из родителей. Главное, чтобы он был гражданином РФ. Дети, кстати, тоже.
Еще один важный момент: заемщик должен быть родителем того ребенка, с рождением которого у семьи появилось право на господдержку. При этом совсем не обязательно, чтобы он был родителем других детей в этой семье.
Член же семьи, который не является родителем хотя бы одного ребенка в ней, при оформлении семейной ипотеки привлекается только в качестве созаемщика. Например, в этой роли может выступить муж матери детей, имеющий российское гражданство. И даже при том, что он является биологическим отцом детей, хотя и не вписан в их свидетельства о рождении, он имеет право быть только созаемщиком по ипотечному кредиту.
В созаемщики также можно взять бабушек и дедушек, если это упростит одобрение заявки.
Какое жилье можно купить по программе господдержки
Льготную ипотеку во всех регионах страны дают только на первичное жилье, готовое или еще строящееся, непременно приобретенное у юрлица, за исключением инвестиционных фондов.
С апреля этого года появились особые условия для Дальнего Востока: на территории ДФО с господдержкой можно купить не только новостройку у юрлица, но и недвижимость на вторичном рынке у физлица. Главное, чтобы она находилась в сельском поселении. Получается, что, допустим, в Подмосковье, под Брянском или в Черноземье купить готовый дом у физлица по этой программе нельзя, а на Дальнем Востоке – можно.
Когда должен быть заключен договор на покупку жилья
Общие условия с апреля 2019 года не изменились: для всех регионов России договор долевого участия в строящемся доме или купли-продажи готового жилья, под который дают льготную ипотеку, должен быть заключен не раньше 1 января 2018 года и не позднее 31 декабря 2022 года.
Чтобы получить господдержку на особых условиях на Дальнем Востоке (под 5% годовых и на покупку вторичного жилья на селе), договор должен быть оформлен в период с 1 января 2019 года до 31 декабря 2022 года. Если же речь идет о более ранних договорах, то получить по ним господдержку можно только на общих условиях, действующих в других регионах страны: под 6% и на первичное жилье.
Установлен особый конечный срок оформления договоров в тех случаях, когда второй или последующий ребенок родился с 1 июля 2022 года до 31 декабря 2022 года: квартиру можно купить до 1 марта 2023 года.
Сколько удастся сэкономить
Главное апрельское изменение в программе господдержки семей с двумя и более детьми – установление льготной ставки по ипотечному кредиту на весь его срок, каким бы он ни был.
Например, в семье из Брянска в 2019 году родился второй ребенок. У его родителей появилось право на материнский капитал. Семья потратила его на первый взнос по ипотеке, взяв двухкомнатную квартиру за 2 млн рублей. Таким образом, семья взяла в кредит 1,5 млн рублей сроком на 15 лет.
Обычная ставка по ипотеке для надежных заемщиков – 10,5%. С учетом срока кредита ежемесячный платеж в этом случае составил бы 16 700 рублей.
По ипотеке с господдержкой при ставке в 6% семья будет платить банку все 15 лет по 12 600 рублей в месяц. В год, благодаря господдержке, семья будет экономить почти 50 тысяч, а за 15 лет это выльется в 738 тысяч рублей.
При прежних условиях, когда льготной ставка по ипотеке для семей с двумя детьми была только в течение трех лет, экономия составила бы около 150 тысяч рублей. Всего.
Примеры экономии благодаря льготной ставке по ипотеке на 15 лет
Условия |
Стоимость квартиры |
||
---|---|---|---|
2 000 000 ₽ |
3 000 000 ₽ |
5 000 000 ₽ |
|
Сумма кредита |
1 500 000 ₽ |
2 000 000 ₽ |
4 000 000 ₽ |
Ежемесячный платеж без господдержки по ставке 10,5% |
16 700 ₽ |
22 100 ₽ |
44 200 ₽ |
Ежемесячный платеж с господдержкой по ставке 6% |
12 600 ₽ |
16 800 ₽ |
33 700 ₽ |
Экономия в год |
49 200 ₽ |
63 600 ₽ |
126 000 ₽ |
Экономия за три года |
147 600 ₽ |
190 800 ₽ |
378 000 ₽ |
Экономия за весь срок кредита |
738 000 ₽ |
954 000 ₽ |
1 890 000 ₽ |
Материнский капитал включили в лимит кредита
У семейной ипотеки есть лимиты по сумме. Они прилично выросли летом 2018 года и после апреля 2019 года не изменились: для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области – 12 млн рублей; для других регионов страны – 6 млн рублей. Заметьте, это не стоимость жилья, а максимальная сумма, которую можно взять в кредит под 6%, – квартира может стоить и дороже.
Теперь в правилах есть важная оговорка: этот лимит включает материнский капитал, хотя ни в одном описании программы о нем нет ни слова. Раньше этот нюанс не учитывали: можно было получить маткапитал в размере 450 тысяч рублей и еще 6 млн взять в кредит под 6%. Теперь же, если потратить маткапитал на первоначальный взнос, сверху для покупки квартиры, допустим в Орле, Воронеже или Краснодаре, банк выдаст максимум 5 550 000 рублей. В селе под Хабаровском такую сумму можно взять под 5%, но тоже с учетом лимита.
Первоначальный взнос без изменений
Условие о первоначальном взносе не изменилось: при оформлении договора ипотечного кредитования необходимо внести 20% от стоимости квартиры. При рефинансировании остаток кредита не должен превышать 80% от первоначальной стоимости жилья.
Сумма первоначального взноса или платежей может быть частично или полностью закрыта за счет средств материнского капитала. То есть его вычитают из общего лимита ипотеки, но не исключают из суммы первоначального взноса. Так что в регионе семья с детьми вполне может купить квартиру, вообще не имея собственных средств, используя в качестве первого взноса лишь материнский капитал.
Как рефинансировать имеющуюся ипотеку
Если у семьи с детьми есть ипотека, которую она взяла до 2018 года или до рождения детей, ее можно рефинансировать под 5% на Дальнем Востоке и под 6% в других регионах страны. При этом должны соблюдаться условия по гражданству, периоду рождения детей и типу жилья.
Например, бездетные муж и жена в 2015 году купили новостройку в ипотеку по ставке 9,7%. В 2016 году у них родился первый ребенок, а в 2019-м – второй. Таким образом, у семьи появилось право на господдержку, и теперь ставку по ипотеке они могут снизить с 9,7 до 6%. Для этого нужно заключить договор на погашение ранее взятой ипотеки или допсоглашение о ее рефинансировании. Это правило работало и раньше.
Но с 13 апреля 2019 года появилось новое условие: по программе господдержки можно повторно рефинансировать ипотеку и снижать ставку по договорам, которые раньше уже менялись. Причем эти изменения могут быть самыми разными. Например, касаться непосредственно программы семейной ипотеки, сокращения ее срока или перевода валютного кредита в рублевый.
Под повторное рефинансирование с господдержкой не подойдут только те договоры, где была изменена цель кредита.
Есть и еще одно но: при рефинансировании через «Дом-рф» можно потерять право на налоговый вычет. Дело в том, что он предоставляется только в том случае, если ипотеку рефинансирует банк. Но «Дом-рф» – не банк, хотя это и государственная контора, участвующая в программе господдержки.
Страхование – не прихоть, а условие
Раньше банкам государство компенсировало только разницу между льготной ставкой (6%) и ставкой ЦБ + 2% (9,75%). И если банк выдал ипотеку, допустим под 11%, то рефинансировать кредит по этой программе ему было невыгодно, потому что федеральный бюджет возмещал ему только до 9,75%. Отсюда – отказы в перекредитовании.
Теперь по новым договорам государство возместит банкам неполученные доходы до ставки ЦБ + 4%. Это значит, что в программе смогут участвовать даже те семьи, которым из-за высоких рисков банк не может дать ипотеку под 11%. Семья при этом будет платить 6%, а банк получит свое от государства.
Обязательное условие предоставления льготной ставки и сохранения ее на весь срок кредита – страхование жизни заемщика и квартиры. Если отказаться от страховки, то у банка появляется право даже по льготной ипотеке поднять ставку на 4 процентных пункта выше ставки ЦБ. И это не прихоть банка, а условие, указанное в постановлении правительства №1711 от 30.12.17 в редакции от 13 апреля 2019 года.
Главное, что нужно знать про семейную ипотеку:
Право на господдержку появляется у семей, в которых в период с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022 года родился второй или последующий ребенок.
Ставка на весь срок ипотеки – 6%. Количество детей теперь не влияет на период льготы.
Господдержку дают только при покупке жилья на первичном рынке у юрлиц.
Договор на покупку жилья должен быть заключен не раньше 2018 года.
Можно рефинансировать старые кредиты, и даже несколько раз. Тогда важна дата последнего рефинансирования ипотеки, а не покупки жилья.
Для жителей Дальнего Востока особые условия: при рождении хотя бы второго ребенка с 2019 года – льготная ставка – 5%. Можно покупать вторичное жилье, причем у физлиц, но только в селе.
Маткапитал входит в максимальную сумму кредита. Раньше его не включали в этот лимит.
Первоначальный взнос, как и раньше, – 20%. Он может полностью состоять из материнского капитала.
Программа финансируется за счет федерального бюджета, в частности за счет доходов, полученных от повышения НДС и продажи нефти.
Елена СЕРОВА.