Видимо, чиновники рассчитывают на то, что теперь-то уж точно все сумеют узаконить свою недвижимость за городом. Хотя опыт бесплатной приватизации жилья, начавшейся и вовсе 30 лет назад, показал, что это совсем не обязательно: чем больше времени дают – тем больше тянут.

Продлевается и расширяется

И все же поставить точку в дачной амнистии было нельзя: тогда бы в очень затруднительном положении оказался не один миллион дачников, которые начали строительство домов на своих садовых участках до 4 августа 2018 года – это дата вступления в силу поправок в Градостроительный кодекс и уведомительного порядка регистрации строений в СНТ. А значит, огромное число землевладельцев в этом случае не имели бы разрешения на строительство – раньше-то оно не требовалось. И свои права на недвижимость им пришлось бы оформлять не иначе как через суд, доказывая при этом, что их новостройка не нарушает строительные нормы и не относится к разряду самовольных.

Дачная амнистия, стартовавшая в 2006 году, за столь долгий срок пережила несколько модификаций. Но ее теперешняя модель – образца 2021–2026 годов – снабжена, пожалуй, самым полным набором «опций»: упрощенный порядок оформления прав граждан распространяется на соответствующие градостроительным нормам жилые и садовые дома (не более 3 надземных этажей, не более 20 метров высотой, не менее 3 метров от границы участка), другие капитальные постройки, возведенные на земельных участках, предназначенных не только для ведения садоводства, но и для ЛПХ или ИЖС, причем как в СНТ, так и в населенных пунктах. Таким образом, дачная амнистия с 1 марта 2021 года сильно расширила свои границы.

Не добралась, пожалуй, только до наделов для огородничества: на них по-прежнему ничего капитального строить нельзя – только летние домики, бани и сарайчики без фундамента, беседки и теплицы. Все эти постройки, как и раньше, не считаются недвижимостью, а значит, не подлежат государственной регистрации.

Дачная амнистия – упрощенный, без уведомлений и согласований, порядок оформления в собственность загородных капитальных строений: садовых и жилых домов, гаражей, бань и т.д.

От простейшего – к простому

Примечательно, что в самом начале дачной амнистии порядок оформления строений в собственность был еще проще нынешнего: в 2006 году для этого требовалось всего лишь заполнить декларацию на дом, гараж или хозблок и приложить документ о праве собственности на земельный участок, заплатив госпошлину в 350 рублей. Но речь тогда шла только о постройках, возведенных исключительно на садовых участках.

Постепенно правила «амнистирования» усложнялись. С 1 января 2017 года для узаконивания дачной недвижимости в СНТ стал нужен еще и технический план. На публичной кадастровой карте строения зарегистрированные после этой даты обозначены красными прямоугольниками и привязаны к координатам на земле.

В 2019 году появилось новое требование: данные о границах земельного участка, на котором возведено строение, должны быть внесены в Единый государственный реестр. Проще говоря, с тех пор без межевания нельзя зарегистрировать ни одну постройку на участке. И если в 2006 году у дачника на руках могло быть два свидетельства о праве собственности – на землю и на строения без каких-либо координат, то теперь при регистрации права собственности в ЕГРН вносятся сведения о координатах и земельного участка, и строения.

С 4 августа 2018 года дачная амнистия была приостановлена. Вместо нее до 1 марта 2019 года (когда упрощенный порядок вернулся в жизнь дачников и был продлен еще на два года) действовал уведомительный порядок регистрации строений в СНТ. В соответствии с ним нужно было подавать уведомления о начале и об окончании строительства, то есть, по сути, проходить ту же процедуру, что и в населенных пунктах. Все это усложняло, затягивало и делало затратным процесс узаконивания дачной недвижимости. Неудивительно, что регистрация капитальных построек в СНТ за то время, что действовал уведомительный порядок, практически остановилась.

С 1 января 2019 года градостроительные требования к жилым домам и в СНТ, и в населенных пунктах единые, а регистрация по месту жительства стала возможна и в садоводческих товариществах.

Между тем если верить статистике, с 2019 года россияне все чаще стали поглядывать в сельскую сторону и предпочитать квартирам собственные дома в пригороде. Льготная же ипотека для многодетных, «деревянное» кредитование по сниженной ставке и возможность прописаться в доме в садоводческом товариществе только подстегнули эту смену жилищных приоритетов наших соотечественников. Ну а довершил дело затянувшийся режим самоизоляции, благодаря которому загородная недвижимость приобрела не только особую ценность, но и цену – она резко подскочила на сельские квадратные метры в прошлом году. Что ж, пусть и дальше развивается русская деревня, решили в правительстве, и под конец 2020 года продлили дачную амнистию, наделив ее новыми бонусами.

По трем документам

Регистрировать свою дачную недвижимость или нет, вопрос, в принципе, не стоит: процедура эта неизбежна, а судьба незаконных построек известна. К тому же пожелай вы провести в дом газ, подключиться к централизованному водоснабжению или сдать в аренду дачу – без свидетельства о праве собственности на нее все равно не обойтись. Так что его получение – исключительно дело времени. И лучше это сделать по льготной схеме сейчас, чем потом по полной программе, которая включает в себя получение разрешения на строительство, составление актов сдачи-приемки и ввода строения в эксплуатацию и прочие бюрократические закавыки.

С 4 августа 2018 года, после введения в действие новой редакции Градостроительного кодекса, любая капитальная постройка может быть признана самовольной, если она не зарегистрирована.

Список же документов, необходимых для оформления недвижимости в рамках дачной амнистии, невелик. Если не считать паспорта, СНИЛСа и квитанции об оплате госпошлины в размере 350 рублей, то для регистрации права собственности на дачный объект нужны всего три документа: технический паспорт на него, декларация и правоустанавливающий документ на земельный участок.

Для подготовки технического плана строения придется пригласить кадастрового инженера. Разумеется, за деньги. Он же может помочь и в составлении декларации. Впрочем, некоторые дачники ее заполняют самостоятельно, скачав бланк в Интернете.

Далее следует обратиться в любой офис МФЦ с заявлением о постановке недвижимости на кадастровый учет и регистрации прав собственности на нее. И собственно, это всё. Но не у всех – кто-то все же сталкивается со сложностями.

Границы любят точность

Проблемы возникают в тех случаях, когда границы земельного участка не внесены в ЕГРН либо указаны неверно. Иными словами, если участок не прошел процедуру межевания или есть ошибки в его границах, то Росреестр примет решение о приостановке регистрационных действий в отношении дачной недвижимости.

Нередки и системные реестровые ошибки, когда целый массив земельных участков поставлен на кадастровый учет неверно. В этом случае у владельцев участков вроде бы и споров по заборам нет, и их линейные размеры соответствуют правоустанавливающему документу, но, когда кадастровый инженер «привязывает» дом к координатам, получается, что он на бумаге оказывается, допустим, на границе между двумя участками либо вообще на чужом наделе. Вопрос может решиться двумя способами. Первый – мирный: тот же кадастровый инженер готовит межевые планы участков для исправления реестровых ошибок, само собой, небесплатно. Сложнее, когда соседи считают, что они не должны повторно платить за межевые работы из-за чьей-то оплошности. Тогда приходится обращаться в суд, и это второй, долгоиграющий вариант решения проблемы, отодвигающий регистрацию вашей недвижимости на полгода-год.

С начала амнистии дачникам удалось оформить права более чем на 14 млн строений. При этом в России насчитывается более 60 миллионов владельцев загородной недвижимости.

Про налоги

После регистрации любая недвижимость подпадает под налогообложение. По этой причине некоторые, возможно, и не спешат с оформлением права на нее. Но так ли уж велик налог на загородный дом?

Повышенная ставка в 2% предусмотрена только для владельцев коттеджей стоимостью свыше 300 миллионов рублей. Для остальных же садовых и жилых домов она составляет 0,1% от их кадастровой стоимости, при этом у регионов есть право увеличения этой ставки не более чем до 0,3%.

Взять, к примеру, среднестатистический жилой дом площадью 150 кв. метров с кадастровой стоимостью в 3,6 млн рублей.

Притом что налогооблагаемая база для жилых и садовых домов уменьшается на 50 кв. м., налог на такой дом при ставке 0,1% будет равен 2400 рублям в год. Его платят только работающие собственники, пенсионеры же, многодетные и ряд других льготных категорий граждан полностью освобождены от уплаты налога на 1 квартиру, 1 дом, 1 гараж и 1 хозпостройку, а также имеют налоговый вычет на 6 соток на 1 земельный участок. К тому же в дополнение к федеральным муниципалитеты вправе устанавливать и местные льготы – например, полностью освободить многодетную семью от земельного налога.

Минимальные требования к жилому дому – наличие отопления (даже печного) и электричества, достаточная высота потолков в жилых помещениях (от 2,1 м). Садовый дом может быть переведен в жилой при соблюдении этих требований.

Елена СЕРОВА.