ТСЖ в России: панацея или угроза? (Часть 3)

Мы заканчиваем цикл материалов о перспективах деятельности ТСЖ в нашем городе. И сегодня наш собеседник – директор департамента городского хозяйства администрации Денис Дергунов.

– Денис Евгеньевич, расскажите, когда в Дзержинске появились первые ТСЖ?

– ТСЖ – это форма самоорганизации граждан для управления жильем. Активное формирование ТСЖ в Дзержинске началось примерно в 2008 году, когда начал реализовываться 185-ый ФЗ «О Фонде содействия и реформирования ЖКХ», подразумевающий проведение капитального ремонта домов в основном за счет средств федерального бюджета. При этом государство ставило условием наличие в программе, как минимум 5% ТСЖ, а позднее и 10%. Поэтому именно в тот период проводилась активная работа и управляющих компаний, и администрации по созданию товариществ. В итоге на 2009 год у нас появилось более 200 домов, входящих в ТСЖ. И в результате наш город получил достаточно большие средства на капремонт.

– То есть создавали их в то время под федеральную программу. А сама по себе эта форма управления эффективна?

– Все в зависимости от ситуации. Безусловно, новые дома все идут в ТСЖ, потому что это выгодно. И само имущество новое, и собственники, как правило, люди, имеющие большие финансовые доходы.

Есть перспективы и у группы домов, обладающих большой общей площадью. Здесь и суммарные затраты на содержание аппарата минимальные. И если при этом председатель грамотный и имеет поддержку и доверие жителей, то тогда это эффективная форма.

Что касается жилфонда, имеющего большой износ, особенно постройки 40-50-х годов, там, где низкая собираемость платежей, то в такой ситуации, конечно, намного сложнее создавать товарищества. И они работают едва-едва. Возьмем для примера ТСЖ «Свердловец». У них низкий сбор платежей и постоянные проблемы по расчету с контрагентами за тепло, воду, электричество. Добросовестные плательщики требуют от руководства выполнения тех или иных работ, а у ТСЖ просто не хватает средств на это. Поэтому там запросы жителей не совпадают с их ожиданиями.

В теории данная форма управления не лучше, не хуже других. Везде есть свои плюсы и минусы. Я могу назвать и образцовые ТСЖ, и провальные. Но могу сказать, что в последние годы данной форме управления существовать все сложнее. ТСЖ обязали заключать прямые договора с ресурсоснабжающими организациями, и это серьезно осложнило их деятельность. До того, как эти новации появились в законодательстве, ТСЖ занимались содержанием и обслуживанием дома, и это было понятно и в плане управления, и в плане финансов.

А теперь из-за недосбора платежей с граждан многие ТСЖ начинают генерировать долги перед коммунальными компаниями, либо оплачивать эти счета средствами на содержание жилья. Все это увидели и в правительстве, поэтому готовятся поправки в жилищное законодательство, предусматривающие, что платеж собственника за коммунальные услуги пойдет напрямую в эту компанию, минуя счет ТСЖ или УК, избавив, таким образом, их от ответственности по недосбору. Тогда, конечно, будет легче.

– Вы упомянули фигуру председателя, насколько это значимо в функционировании ТСЖ?

– Значимо. Ведь этот человек осуществляет управление домом или несколькими домами. И, естественно, это важный фактор. Кроме того, сегодня к ТСЖ предъявляются серьезные требования в плане раскрытия информации о деятельности товарищества. И каждое действие нужно заносить на специальный сайт, фактически в режиме онлайн. И все это функции председателя.

При этом надо понимать, что для данного процесса необходимы серьезные затраты и ресурсы. Выросли административные затраты, поскольку уровень документации иного порядка, требующий специальных, профессиональных навыков, что вынуждает ТСЖ привлекать за оплату других людей. В результате, приходится жертвовать какими-либо видами запланированных работ по дому, либо повышать плату с жильцов, что, как вы сами понимаете, крайне непопулярно. И здесь в более выигрышной ситуации оказываются управляющие компании, у которых управленческие расходы размыты на большое количество домов.

– Я поняла из ваших слов, что чем больше домов входит в одно ТСЖ, тем проще ему работать. А что, у одной, например, пятиэтажки нет шансов на самостоятельное плавание?

– Надо просто понимать, что половина сборов будет элементарно уходить на зарплату управленческого аппарата.

– Есть ли тогда вообще перспективы ТСЖ в нынешних условиях?

– Наверное, в сегодняшних условиях, в которых находится рынок, для старых домов более безопасная форма управления – это УК. Они, как ни странно это прозвучит, более контролируемы, хотя бы потому, что всегда находятся под пристальным вниманием ГЖИ, прокуратуры, администрации. Плюс жесткие требования к лицензированию, ну и так далее. И, повторю, управленческие затраты у управляющих компаний ниже, чем в ТСЖ. Да и федеральный тренд сегодня – это профессиональные крупные управляющие компании. Более того, в Нижегородской области все больше случаев, когда ТСЖ опять уходят под крыло УК.

Беседовала Лилия САФИНА.